안녕하세요. 와이모드입니다.
새해인 2023년이 되면 여러 가지 문제나 고민들이 많으실 텐데요.
아마 그중 큰 부분을 차지하는 고민이 올해 부동산 시장의 전망이 아닐까 싶어요.
현재도 계속해서 진행되고 있는 부동산 하락장 속에 정부에서도 완화정책이 계속해서 나오고 있는 상황인데요.
그럼에도 여전히 부동산 시장의 반응은 크게 달라지는 것이 없다고 해요.
예전 MB정부 때도 지금과 비슷한 상황 속에서 2008년 금융위기가 발생하게 되며
부동산이 30% 가까이 하락하게 되자 지금처럼 규제를 모두 해제하였었는데요.
2022년에 이어 올해도 어려운 상황이 이어지고 있는 "2023년 부동산 전망"에 대해 알아보고자 해요.
●주택 담보대출금리 상황(feat. 여전한 고금리)
가장 먼저 살펴볼 부분은 바로 "주택 담보대출금리 상황"인데요.
금리는 부동산 거래에서 아주 절대적인 영향을 주는 부분이에요.
특히 고금리일 경우에는 부동산 거래를 할 때 너무 부담스럽고, 큰 영향을 주는 요소가 아닐 수 없는데요.
2023년 현재, 주택 담보대출의 금리가 연 5~6%대로 고금리인 상황이 유지가 되고 있어
부동산 시장에 매매활성화를 하락시키고 있는 것이 현재 상황이라고 해요.
그래도 몇 개월 전보다는 주택담보대출금리가 많이 떨어졌다고 하는데요.
몇 개월 전만 하더라도 대출금리가 7~8%를 웃돌았었는데 다행히 그때보다는 금리가 떨어졌지만
그래도 아직 금리가 높은 편인건 사실이에요.
2022년 주택 매매가 활발했던 초저금리 상황일 때의 주택담보대출금리가 2% 내외였던 것을
생각한다면 현재는 작년에 비해 금리가 2~3배 이상 올랐기 때문에 부동산 거래량도
그때보다 절반이상 감소한 부분은 어쩔 수 없다고 봐야 해요.
대한민국의 경우, 나라의 토지가 작기 때문에 아무래도 개인들이 가지고 있는 투자 명목의 부채 중
주택 담보대출의 비중이 가장 높다고 하는데요. 주택 담보대출의 경우 고정금리보다는 변동금리가
많은 편이라고 해요. 금리가 오르게 되면 결국 나의 가계에서 변동금리에 대한 이자를
치르기 위해 다른 소비를 줄일 수밖에 없는 상황을 겪게 돼요.
결국에는 다른 부동산 거래를 위한 투자 및 소비를 할 수 없는 상황이 벌어지기 때문에
결국 계속된 소비 감소 등으로의 악순환으로 이어질 수밖에 없답니다.
●금리 인상 기조에서 금융 안정을 위해 필요한 정책은 무엇일까?
그럼 금융안정을 위해서는 어떤 정책이 필요할까요?
기존 대출금리를 낮추려면 기준금리와 가산금리를 낮추어야 하는 건 아실 거예요.
최근 정부는 은행 간 금리 경쟁을 유도해서 대출금리를 낮추도록 하는 대환대출 플랫폼 도입을
추친하고 있는데요. 인터넷 전문 은행, 핀테크사가 이를 통해 수혜를 입을 것이라는 기대가 커지고 있어요.
하지만 은행 간 경쟁을 유도해서 가산금리를 낮출 수는 있겠지만 예금금리가 상승하게 되면
기준금리(코픽스)가 상승하게 되어 오히려 대출금리가 상승할 수 있어요.
실제로 예금 플랫폼이 활성화되며 개인 및 기업의 금리 쇼핑이 일상화가 되어버린 데다
금융회사의 유동성 확보 경쟁으로 정기예금 금리가 급등하고, 정부의 의도와는 다르게 대출금리가 상승해 왔어요.
이 상황을 인지한 정부는 뒤늦게 은행에 예금금리 경쟁 자제를 요구했지만 전체 경쟁 강도를
낮추는 방식으로 정책 기조를 바꿔야 원하는 목표를 달성할 것으로 보여요.
●집값 하락의 원인
위 내용을 참고했을 때 가장 궁금한 부분은 집값 하락의 원인이 무엇일지 궁금하실 텐데요.
집값 하락의 원인을 4가지로 정리해 보았어요.
1. 전세가격 하락
전세가격 하락은 주택의 전반적인 수요를 결정하게 되는데요. 이는 실수요자이기 때문이에요.
전세가격이 하락하게 되면 주택 수요가 감소하게 되고, 주택 수요가 감소하게 되면
주택가격이 하락하게 되는 구조인 거죠. 현재 전세가격이 매달 2%씩 빠지고 있다고 하는데요.
이에 하락세가 지속될 것이라고 예상되는 이유는 입주물량이 증가하기 때문이라고 생각해요.
2. 매물증가
두 번째 원인은 매물증가인데요. 집값을 결정하는 공급은 건설사가 지은 공급이 아닌
집을 내놓은 매물 공급이에요. 결국 집값을 결정하는 것은 매물의 공급이 얼마나 되느냐인데요.
수요가 줄어도 집을 내놓은 매물이 적다면 집값은 떨어지지 않아요.
하지만 올해 매물이 증가할 확률이 높아 보여요. 아무래도 가격이 상승할 것이라는 기대감이 높으면
매물 공급이 감소하기 마련인데 그때가 집값의 가장 고점이라고 생각하시면 돼요.
위 그래프를 보시면 2021년도에는 매물을 너무 안 팔았다는 걸 확인하실 수 있는데요.
올해를 임계점이라고 판단하고 있는 이유는 여기서 매물이 더 이상 줄어들기 힘들다고 판단되기 때문에
앞으로 매물이 증가할 것이라고 예상을 하고 있는 거랍니다. 여기서 시장 상황이 변하게 되면
매물증가 속도가 빨라질 수 있는데요. 이유는 실거주보다는 투기목적으로 산 집들이 많기 때문이에요.
3. 집값 하락
현재 정부의 완화 정책은 부동산 하락폭을 더 키우고 있는데요. 이유는 우리나라 부동산 시장은
투기화가 많이 진행되어 있기 때문이에요. 투기화가 되어있다는 건 곧 투자 시장이라는 뜻이죠.
현재 사람들의 심리가 앞으로의 부동산 가격을 변화시키게 되는데요.
정부의 완화 정책이 앞으로 더 부동산 시장을 완화해 줄 거라는 기대심리를 발생시켜 수요를
더욱 감소시키고 있기 때문이에요. 시장에서 예상하는 정책은 일시적인 효과를 만들어내도
추세적인 하락폭에는 영향을 주지 못하는데요. 고점대비 평균 20% 정도 하락하면 투자수요가
진입하게 돼요. 이때 실거주도 매수를 추천하는데요.
가격이 충분히 하락하게 되면 거래량도 증가하게 됩니다.
4. 변화
위 그래프를 보시면 2013년~14년도에는 부동산가격이 많이 하락했는데요. 거래량은 증가한 걸 보실 수 있어요.
때문에 가격이 20% 정도 하락하게 되면 거래량은 증가할 것이라고 예상하고 있는데요.
이때 무주택자가 집을 살 준비를 해야 하는 시기가 전세가가 하락할 때예요.
투기목적이라면 하락폭이 큰 지역이 그만큼 상승하기 때문에 투자지역으로 좋다고 하는데요.
오히려 집값이 덜 하락한 지역이 더 위험하기 때문이라고 해요. 집값이 많이 하락하는 지역은 사용가치가
있기 때문에 오히려 덜 위험하답니다. 상반된 예를 들자면 주식과 반대로 생각하시면 돼요.
주식은 주가가 많이 하락한 주식은 매우 위험한데요. 이는 주식은 사용가치가 없어지기 때문이에요.
변화에 따라서 가장 중요하게 생각해야 하는 부분은 바로 가격이에요.
금리가 오름으로 해서 좋은 조건임에도 매입을 주저하시는 분들이 계시는데요.
아무리 고금리라고 하더라도 가격이 많이 하락하면 사야 하는 게 맞다고 해요.
●2023년 부동산 전망은?
위에서 전반적인 부동산 상황에 대해 설명해 보았는데요.
결정적으로 가장 궁금하실 "2023년 부동산 전망"에 대해 살펴보도록 할게요.
※ 2023년 부동산의 위기는 계속될 것이라고 해요.
부동산은 실물 쪽 공간시장과 금융시장이 연결되어 있는데요. 공간시장이란 부동산 매물을 뜻하고,
금융시장은 재화이기 때문에 돈을 빌려 쓰는 현상이 일어나요.
하지만 현재 많은 사람들이 공간시장에만 포커스를 많이 맞추고 있어요.
금융시장에서 중요한 것은 부동산을 구매할 때 "자기 자본과 매년 낼 수 있는 이자"를 생각해야 하는 것인데요.
현재 인플레이션이 크게 왔고 그게 맞게 금리를 올리고 있어요. 작년 말부터 인플레이션이 오고 있어
현재도 꺾일 기미가 보이지 않는데요. 현재 상황으로 봤을 때 2023년은 지난해인 2022년보다
더 힘든 상황이 되지 않을까 생각해요.
미국 인플레이션이 꺾이기는 했지만 그래도 6~7% 수준이면 상당히 높답니다. 기준금리를 올렸다가
정체로 진행한다는 것이지 내린다는 것이 아니기 때문에 미국이 2023년 기준금리를
5% P까지 올리고 인플레이션이 확실히 꺾일 때까지 정체할 거예요.
부동산 시장 또한 2023년에는 정체가 될 가능성이 커요. 부동산은 금리의 영향을 많이 받기 때문이죠.
2008년 경제위기 당시 기준금리가 5%대였고, 당시 강남 가격이 30%대까지 떨어졌어요. 또한,
전국 부동산 가격도 전부 떨어졌죠. 그 이후 2%대로 인하하며 다시 시장이 회복되었어요.
오늘은 "2023년 부동산 전망"에 대해 포스팅해 보았어요.
많은 분들이 2023년에는 부동산 시장이 좀 더 나아지기를 기대하시겠지만 전반적인 시장 분위기와
전문가들의 의견으로는 2023년에도 부동산 전망이 그리 좋지 않을 것이라고 합니다.
물론 부동산을 사려고 하시는 분들에게는 기대되는 이야기일 수 있으나 현재 이슈가 되는 부분은
고가에 부동산을 사서 손해를 보고 있는 사람들이기 때문에 2023년 부동산 또한
전망이 많이 어둡다고 이야기할 수 있을 것 같아요.
아무쪼록 많은 분들이 큰 손해 보지 않고 좋은 결과를 얻으실 수 있으면 좋겠습니다.
오늘도 저의 포스팅을 읽어주셔서 대단히 감사합니다.
